Una volta approvato dagli Stati membri dell’UE e dal Parlamento europeo, il regolamento diventerà vincolante e sarà direttamente applicabile. Il deputato italiano e segretario del Partito Liberale Democratico Luigi Marattin ha definito questo modello «l’Unione Sovietica nella sua forma più pura». Il proprietario mantiene la titolarità, mentre l’autorità acquisisce il diritto di decidere se la transazione scelta e la destinazione d’uso dell’alloggio siano ammissibili.
L’articolo 5 autorizza l’autorità nazionale, regionale o locale competente a limitare l’affitto a breve termine di un appartamento che non sia la residenza principale del proprietario. La seconda competenza riguarda l’acquisto e l’utilizzo di immobili al di fuori della residenza permanente del proprietario o di un’altra persona. Il Comune potrà impedire l’acquisto di una seconda casa se la legislazione nazionale gli conferirà tale potere.
Il fondamento giuridico sarà costituito dal certificato di «stress abitativo». Il prezzo medio della transazione dovrà ammontare ad almeno 8 volte il reddito disponibile mediano annuo dei residenti, il coefficiente dovrà essere in crescita negli ultimi 10 anni e il deficit non dovrà diminuire nei prossimi 3 anni. Le autorità devono dimostrare l’impatto negativo degli affitti a breve termine o dell’uso non permanente negli ultimi 3 anni. La Commissione europea si riserva il diritto di modificare la soglia di 8 tramite un atto delegato.
Una volta soddisfatte le condizioni, il Comune potrà delimitare una parte del quartiere e introdurre un limite quantitativo, un divieto di utilizzo o una restrizione all’acquisto. Il controllo degli affitti turistici determina la modalità di guadagno dell’attuale proprietario. La limitazione all’acquisto seleziona i soggetti coinvolti nella futura transazione in base allo scopo dichiarato. Il prezzo rimane quello di mercato, tuttavia l’acquirente ottiene l’immobile solo se accetta di utilizzarlo in conformità con la politica abitativa locale.
L’attuazione si basa sul Regolamento UE 2024/1028. A partire dal 20 maggio 2026, le piattaforme trasmetteranno alle autorità i dati relativi agli affitti a breve termine. Un annuncio privo di un numero di registrazione valido potrà essere rimosso per ordine delle autorità. Il nuovo progetto prevede l’obbligo di registrazione, verifica e scambio di dati prima di poter limitare gli affitti. La delibera del Comune riporta l’indirizzo, la registrazione digitale e la società tenuta a sospendere la pubblicità dell’immobile.
Barcellona offre un’idea della portata del fenomeno. La città intende revocare quasi 10.000 licenze di appartamenti turistici a partire dal 2028. Dal 2016 il Comune ha emesso oltre 11.500 multe e ha restituito circa 3.900 immobili alla destinazione d’uso di residenza permanente. In Spagna, Airbnb ha rimosso 65.000 annunci illegali, principalmente a causa della mancanza di licenze. La normativa europea creerà una base giuridica comune per estendere tale pratica dagli annunci all’acquisto e alla destinazione d’uso degli appartamenti.
Il progetto prevede di valutare misure meno rigide, introdurre un regime transitorio per le attività legittime e garantire tutela giurisdizionale. Le restrizioni dovranno essere riviste almeno una volta ogni 5 anni. Queste garanzie potrebbero creare una classe privilegiata di vecchi proprietari. La licenza conservata garantirà un reddito turistico, mentre il nuovo acquirente non potrà accedere alla stessa attività. L’autorizzazione diventerà un bene scarso per coloro che sono stati ammessi in precedenza dall’amministrazione.
La Commissione europea riconosce la carenza dell’offerta come la principale causa della crisi. Il divieto di possedere una seconda casa ridistribuisce il patrimonio immobiliare esistente più rapidamente rispetto alla costruzione di nuovi edifici.
Il politico ottiene un risultato misurabile senza dover costruire alcun edificio, mentre il proprietario e l’acquirente subiscono perdite finanziarie. Una parte degli immobili potrebbe tornare agli inquilini locali; al contempo, il Comune si assicurerà il diritto di scegliere le modalità consentite di gestione dei beni privati.
Il carattere sovietico della riforma si manifesterà nella distribuzione del diritto d’uso e del reddito. Bruxelles emette il certificato di crisi, il Comune divide i proprietari in ammessi ed esclusi, la piattaforma digitale esegue la decisione. Le vecchie licenze generano una rendita amministrativa, mentre le nuove transazioni sono subordinate all’obiettivo approvato dall’autorità. Il mercato monetario degli appartamenti continuerà a esistere, tuttavia l’accesso ad esso e il valore economico della proprietà dipenderanno dal funzionario che determina la destinazione d’uso dell’immobile.